Novembre 2018. Prosegue serrato in Italia il dibattito sull’evoluzione delle tipologie di vendita del ‘900 (centri commerciali in testa) che devono cedere quote di mercato all’e-commerce e alle sue manifestazioni.La velocità di reazione alle variazioni di mercato dell’e-commerce sono note (Amazon in testa) più elaborate e lunghe, invece, le reazioni delle strutture fisiche che stanno cercando un nuovo equilibrio e nuove dimensioni sociali e economiche.In Italia il 62% dei centri commerciali è stato inaugurato dopo il 1998, negli Usa invece il 54% dei centri è stato costruito prima del 1988.
È interessante per vedere e capire l’evoluzione della industry dei centri commerciali il confronto con altri paesi:
Come si vede l’incidenza in Italia del Leisure e del Food&beverage è ancora bassa, di converso è alta l’incidenza degli ipermercati nei centri commerciali.
Perché chiudono i centri commerciali
L’analisi svolta da Green Street, società di consulenza Usa, sulla struttura dei centri commerciali e sui perché delle chiusure verificatesi nell’ultimo decennio, dice che a tutt’oggi, oltre oceano, sono 334 i centri commerciali a rischio di chiusura per:
. un’offerta retail datata e non più agiornata
. focus estremo sui prezzi,
. offerta di abbigliamento di bassa qualità
I centri commerciali con minor rischio di chiusura sono quelli che hanno aggiornato l’offerta complessiva di retail, hanno aperto ristoranti, si sono integrati con l’e-commerce, hanno aumentato l’efficienza dei servizi e hanno innalzato l’esperienza per i propri clienti.
Il nuovo modello di business
Il vecchio modello dei CCI prevedeva un tenan mix basato sul:
. 40% della superficie di vendita agli ipermercati,
. 30% all’abbigliamento,
oggi i nuovi modelli di CCI prevedono un tenant mix in categorie prodotti-servizi in crescita con basso impatto versus l’e-commerce:
. food&beverage,
. servizi diversificati,
. entertainment,
per poter parlare di evoluzione da centro commerciale a experience center, integrando spazi fisici con quelli on line, Bricks&Click, con una riqualificazione architettonica e di offerta dei centri commerciali esistenti.
Il confronto Amazon-Walmart
La tabella qui sotto evidenzia gli incrementi di fatturato di Amazon e Walmart nel periodo 2001-2016. Fatto 100 il 2001 sembra di capire che il tasso di sviluppo di Walmart (reti fisiche) si stia esaurendo, mentre Amazon sta fortemente decelerando.
Fonte: Renato Loffredo Senior Research Analyst CBRE, Centri commerciali e investitori, 18 ottobre 2018.
